一起直播那麼久 很難得有合照🤣
@yuyu_active
同時也有27部Youtube影片,追蹤數超過369的網紅友善的小徐 shengyuan hsu photography,也在其Youtube影片中提到,我的表妹夫請我去拍攝林家家族40個人的全家福,因為阿公已經90幾歲了想要趁現在趕快記錄下這難得四代同堂,光是約大家回來拍照就提前一個月開始準備,拍攝當天排定上午先拍一些跟剛出生的小baby的合照(就在自家盛開的樹下取景),然後再到外公家架設背景布拍攝全家福。 我帶了兩機四鏡(20mm f1.8、5...
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難得有合照 在 Facebook 的精選貼文
🥰
照片是2019年末帶媽媽去日本大阪🇯🇵玩拍的合照
很難得有合照呀😂紀錄一下
謝謝我媽生下我,辛苦拉拔我長大!最愛妳了💗
祝福 全天下的媽媽 母親節快樂🌹
-
#品諭Pinny #母親節快樂 #全天下媽媽母親節快樂 #辛苦了 #愛媽媽 #pinny1120
難得有合照 在 Facebook 的精選貼文
🥰
照片是2019年末帶媽媽去日本大阪🇯🇵玩拍的合照
很難得有合照呀😂紀錄一下
謝謝我媽生下我,辛苦拉拔我長大!最愛妳了💗
祝福 全天下的媽媽 母親節快樂🌹
-
#品諭Pinny #母親節快樂 #全天下媽媽母親節快樂 #辛苦了 #愛媽媽 #pinny1120
難得有合照 在 友善的小徐 shengyuan hsu photography Youtube 的最讚貼文
我的表妹夫請我去拍攝林家家族40個人的全家福,因為阿公已經90幾歲了想要趁現在趕快記錄下這難得四代同堂,光是約大家回來拍照就提前一個月開始準備,拍攝當天排定上午先拍一些跟剛出生的小baby的合照(就在自家盛開的樹下取景),然後再到外公家架設背景布拍攝全家福。
我帶了兩機四鏡(20mm f1.8、55mm f1.8、85mm f1.8、2470GM)跟三顆燈(AD400pro、AD300pro、AD200pro)加上60"柔光傘、profoto深傘(M)以及幾隻燈架還有K架,在花園為了要用壓縮背景所以用85mm,俯拍小孩躺在地上用2470GM,全家福拍攝因為有空間可以退所以我也大膽地採用85mm光圈縮到f8來拍,意外的發現300pro的出力+大柔光傘也是很夠用。(400pro比較重不想要掛在K架上)
我很認真的剪輯這支影片,用攝影表達我深深的祝福,希望大家喜歡的話幫我按讚訂閱分享~
有什麼問題也歡迎在下方留言討論~
錄影:張博超
剪輯:徐聖淵(友善的小徐)
網站(我一個人寫網誌):http://hsushengyuan.com
FB:https://www.facebook.com/hsushengyuan2
IG:https://www.instagram.com/hsushengyuan
#a7c #a7m3 #全家福
難得有合照 在 Tiny 微影 Official Youtube 的精選貼文
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聖誕新貨週Part 3派貨喇!☺️ Corolla雖然係豐田嘅長壽車款,但一直都好少推出模型? 所以今次難得有機會可以推出1/43模型,仲要用上樹脂材質?? 車箱內嘅設計(錶板、中控台裝飾等)更比以往更細緻,更一絲不苟!又點可以唔買一架嚟收藏呢?車牌AM7617,車門仲配備窗網添嫁~
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??治安警察局隸屬澳門特別行政區政府保安司轄下口政府部門,記得之前常品曾經推出 #24 豐田 Hiace 澳門治安警察,但當時車轆係以旋風轆式設計;今次MC2就用上像真轆,比之前更真實、更細緻☺️ 依舊配備避震模式,尾門仲可以打開嫁!
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繼TINY為澳門、台灣、中國,以及日本推出道路場景之後,今次輪到唔少香港人嘅度假勝地?? 泰國!?? 有到過泰國嘅朋友都會知道,泰國道路無論任何時侯都係?車來車往,經常都塞車?,霎時間望到依兩個空蕩蕩嘅場景難免會唔習慣。所以!快啲攞哂屋企啲1/64右軚車仔出嚟放滿個場景啦!? 記得要貼好哂啲路牌貼紙,選擇仲幾多添嫁~?
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依款?車斗雖然喺外國被廣泛使用,但其實喺香港已經唔常見,因為香港宜家嘅?貨車車斗多數都係以環保斗為主,而所以依個模型可以話係彌足珍貴?唔止睇得!仲玩得嫁? 斗車吊臂可隨意伸縮之餘?車尾仲有個小勾,以便貨車工人可以固定車斗~大家仲可以利用附送嘅兩個雪糕筒+三個路牌製作場景添!
? 80M 1/64 MAN 垃圾車
ONLINE STORE:https://www.tiny.com.hk/product?product_id=28031
平時大家喺街上經常可以見到垃圾車如何傾倒垃圾,有冇諗過自己都可以喺屋企試下先?? 試倒垃圾?係啊!可以先打開垃圾車嘅車斗尾蓋,再扣上附送嘅兩個垃圾筒,設計成日常經常見到嘅場面。隨車仲會附送工程圍欄,快啲加入你哋嘅場景度玩啦!☺️
? TinyQ - 豐田 Hiace Advan
記唔記得之前曾經推出過1/64豐田 Hiace Advan版本呢?? 今次TinyQ依舊髹上經典紅黑拉花,型格設計搭配Advan靚仔車軨,仲依舊設有回力裝置,以及轉向添!? 快啲將其他 Advan系列放埋一齊影張靚相啦!?
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?ONLINE STORE: https://www.tiny.com.hk/
?TINY專門店:
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銅鑼灣皇室堡|柴灣杏花新城|山頂廣場
尖沙咀美麗華|觀塘APM|九龍灣MegaBox
荃灣荃新天地|屯門市廣場|元朗YOHO MALL
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澳門 賈梅士分店
氹仔 樂駿盈軒分店
(來來電器店內)
?B51專門店:旺角新世紀廣場Moko
?查詢:
?Facebook Inbox: m.me/toyeastcom/
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難得有合照 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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